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申請人：李本雪，女，1979年2月10日出生，漢族，住四川省宣漢縣。

申請人：文權，男，1973年10月7日出生，漢族，住重慶市豐都縣。

申請人：廖宏春，男，1966年9月4日出生，漢族，住重慶市豐都縣。

申請人：余婷，女，2001年2月16日出生，漢族，住重慶市豐都縣。

申請人：余先兵，男，1976年11月5日出生，漢族，住重慶市豐都縣。

申請人：朱景秀，女，1973年3月16日出生，漢族，住重慶市豐都縣。

申請人：楊金凱，男，1972年7月26日出生，漢族，住重慶市豐都縣。

委托代理人：邵靖雯，北京澤璽律師事務所律師。

委托代理人：冉冉，北京澤璽律師事務所律師。

被申請人：豐都縣住房和城鄉建設委員會，住所地重慶市豐都縣三合街道商業二路323號，統一社會信用代碼115002300086898343。

法定代表人：易文頎，主任。

申請人李本雪、文權、廖宏春、余婷、余先兵、朱景秀、楊金凱請求責令被申請人豐都縣住房和城鄉建設委員會（以下簡稱豐都縣住建委）履行法定職責，于2024年9月18日向本機關提出行政復議申請，本機關于2024年9月20日受理。因本案情況復雜，本機關于2024年11月12日決定延長行政復議審理期限30日。本案現已審理終結。

申請人請求：1.請求確認被申請人不履行法定職責的行為違法；2.請求責令被申請人依法對豐都縣五寶商賈匯置業發展有限公司（以下簡稱五寶公司）開發的“豐都國際商貿城”項目中涉及的未經竣工驗收，擅自分割拆零并交付使用的違法行為進行查處，并書面告知申請人查處結果。

申請人稱：申請人系豐都國際商貿城項目的業主，該項目位于豐都縣三合街道龍城大道1999號，由五寶公司開發建設。申請人購買該商鋪后才發現開發商存在虛擬分割后違法銷售商鋪的行為，案涉豐都國際商貿城項目并不以物理方式界定四至，僅是進行面積概念上的虛擬分割。2024年7月29日，申請人向被申請人提交《履行法定職責申請書》，要求對豐都國際商貿城項目虛擬分割后違法銷售商鋪的行為進行調查、處理，并將查處結果書面告知申請人，被申請人于2024年8月22日作出豐都住建函〔2024〕446號《關于國際商貿城購房業主廖紅春等7人提交的〈履行法定職責申請書〉辦理情況回復函》。被申請人在《回復函》中稱“買受人（本案申請人）購買的商鋪并非獨立空間商鋪而系由企業管理公司負責統一經營管理的產權式商鋪的事實是明知的，因此不予支持”。顯然對申請人要求查處的問題避重就輕，更沒有對分割拆零這一違法行為進行實質性調查。被申請人在《回復函》中稱“申請人所申請查處的事項距今已超過五年的追溯期限，符合《中華人民共和國行政處罰法》第三十六條規定，依法應當不予查處”，申請人對此不認可。案涉項目中商鋪涉及的違法返本銷售、售后包租行為持續存在，并未停止，因此帶來的危害性也持續性擴大，被申請人僅以時效為由，未予對案涉項目分割拆零之行為進行調查處理的行為屬于嚴重的行政履職不作為。申請人認為被申請人未能充分保障其合法權益，其未作出任何實質性處理、實質性履職答復，僅作形式處理的行為，嚴重違反了行政法等法律規定，屬于不履行法定職責的行政不作為。

被申請人稱：一、調查核實情況。1.雖然案涉商鋪與四鄰商鋪無物理上的隔斷，并未形成封閉空間，不是物理形態的空間分割模式，但可以由梁柱軸線作為界限進行定位，確定四至范圍，業主購買并辦理產權登記后享有產權但不直接經營，而是由開發商或專門的經營公司負責統一經營管理，業主獲取租金房地產銷售模式，故案涉商鋪屬于虛擬產權式商鋪。申請人購買的商鋪都已辦理了不動產權登記手續，產權證都載明了商鋪位置、面積等相關內容。2.申請人的《商品房買賣合同》未見有商鋪是“單獨分割的且具有獨立空間的產權式商鋪”的字段表述。3.該案涉項目2#樓于2019年11月21日取得《重慶市建設工程竣工驗收報告》，2019年11月22日取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》；25#樓和39#樓于2019年1月30日取得《重慶市建設工程竣工驗收報告》，2019年1月31日取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》；15#樓于2018年11月28日取得《重慶市建設工程竣工驗收報告》，于2018年11月29日取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。涉案商鋪所在的一共四棟樓，均有竣工驗收合法手續。4.買受人在購買涉案商鋪時，對于其所購商鋪并非獨立空間商鋪，由重慶五洲商賈匯商業運營管理有限公司負責統一經營管理的產權式商鋪的事實是明知的。

二、我委的處理意見。1.申請人購買的商鋪為產權式商鋪，申請人購買“產權式商鋪”后，以未進行物理隔斷而提出屬于虛擬分割后違法出售并交付使用的情況，我委認為申請人在購買涉案商鋪時，對于其所購商鋪并非獨立空間商鋪而系由企業管理公司負責統一經營管理的產權式商鋪的事實是明知的，也是自己書面確認了簽訂了協議的，因此不予支持。2.開發商的銷售行為距離申請人申請查處時，已經過去五年多之久，已超過追溯期限，依法不應當查處。

經審理查明：“豐都國際商貿城”的房地產開發商五寶公司成立于2016年4月19日，經營范圍包括房地產開發等。2018年11月29日，該項目15號樓取得竣工驗收備案登記證；2019年1月22日，該項目2號樓取得竣工驗收備案登記證；2019年1月31日，該項目25號、39號樓取得竣工驗收備案登記證。

2018年4月21日廖宏春，2019年2月15日朱景秀，2019年2月28日余先兵、余婷，2019年3月16日楊金凱，2019年3月31日文權、李本雪，分別與五寶公司簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉項目2號樓、15號樓、25號樓、39號樓的房屋，上述購房人分別在商品房買賣合同附圖上簽名，合同中無“產權式商鋪”的文字描述。其中，楊金凱、朱景秀所購房屋為現房。之后，上述購房人分別與重慶吉冠商業運營管理有限公司（曾用名重慶五洲商賈匯商業運營管理有限公司）簽訂《委托經營管理協議》，將其所購商鋪委托該公司出租和經營管理。上述購房人在2019年至2020年期間辦理了不動產權登記，不動產權證書附圖與商品房買賣合同附圖一致，附圖對各自購買房屋所在樓層房屋位置、界限等進行了標明。

豐都縣住建委于2024年7月29日收到申請人提交的《履行法定職責申請書》，要求對五寶公司在“豐都國際商貿城”項目虛擬分割后違法銷售商鋪的行為進行調查、處理，并將查處結果書面告知申請人。申請人在申請書中稱，申請人系“豐都國際商貿城”項目的業主，五寶公司實際交付的產權式商鋪，并不具有構造上和利用上的獨立性，無法區分自身獨立的商鋪物理空間，屬于虛擬分割后違法出售并交付使用的違法情形。案涉項目還存在未經竣工驗收擅自交付使用的情形。

豐都縣住建委在調查核實相關情況后于2024年8月22日作出《關于國際商貿城購房業主廖宏春等7人提交的〈履行法定職責申請書〉辦理情況回復函》（以下簡稱《回復函》），通過郵寄方式向申請人送達該《回復函》。《回復函》主要載明：業主購買的商鋪為產權式商鋪，購買后以未進行物理隔斷而提出屬于虛擬分割后違法出售并交付使用的情況，我委認為買受人在購買涉案商鋪時，對于其所購商鋪并非獨立空間商鋪而系由企業管理公司負責統一經營管理的產權式商鋪的事實是明知的，因此不予支持。開發商的銷售行為距申請人申請查處時已經過去五年多之久，根據《中華人民共和國行政處罰法》第三十六條之規定，違法行為在二年內未被發現的，不再給予行政處罰；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延長至五年，法律另有規定的除外。申請人所申請查處的事項距今已超過五年的追溯期限，依法也應當不予查處。

以上事實，有竣工驗收報告、重慶市建設工程竣工驗收備案登記證、重慶市商品房買賣合同、委托經營管理協議、不動產權證書、調查詢問筆錄、行政判決書、履行法定職責申請書、關于國際商貿城購房業主廖宏春等7人提交的《履行法定職責申請書》辦理情況回復函等證據證明，事實清楚，證據充分。

本機關認為，根據《商品房銷售管理辦法》第五條第三款規定，直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。豐都縣住建委具有管理本行政區域內商品房銷售行為的職責，針對申請人的舉報有作出調查處理的法定職責。

本案系申請人認為五寶公司開發的“豐都國際商貿城”項目各樓層內無物理分割隔斷，項目內部為完全打通的統一整體，申請人與五寶公司簽訂的《商品房買賣合同中》中，約定購買的豐都國際商貿城項目商鋪屬于項目樓層內部，單獨分割且具有獨立空間的產權式商鋪。繼而認為五寶公司存在虛擬分割銷售行為，向豐都縣住建委舉報后縣住建委未履行查處職責。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。本案中，申請人所購買的商鋪雖沒有隔墻等物理隔斷劃分四至，根據商品房買賣合同及附件等證據，能夠確定其房屋坐落、界址、空間界限、面積等自然狀況，法律意義上的專有部分系將攤位之類特定空間亦認定為專有部分，且申請人的商鋪均辦理了產權登記。《商品房銷售管理辦法》第十二條規定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售，但對商鋪未作類似規定。因此，豐都縣住建委經過調查后作出的《回復函》并無不當，豐都縣住建委已履行《住房城鄉建設領域違法違規行為舉報管理辦法》關于舉報事項的調查處理職責。申請人認為五寶公司還存在未經竣工驗收擅自交付使用的情形，該主張與查明的事實不符，不予支持。豐都縣住建委根據《住房城鄉建設領域違法違規行為舉報管理辦法》第十四條的規定，將處理結果告知申請人，已履行了結果告知的職責。

根據《住房城鄉建設領域違法違規行為舉報管理辦法》第九條規定，舉報件應在受理之日起60個工作日內辦結。第十四條規定，舉報人署名或提供聯系方式的，承辦單位應當采取書面或口頭等方式回復處理情況。本案中，豐都縣住建委于2024年7月29日收到申請人的《履行法定職責申請書》，于2024年8月22日作出《回復函》，并向申請人郵寄送達，程序合法。

綜上，根據《中華人民共和國行政復議法》第六十九條的規定，決定如下：

駁回申請人李本雪、文權、廖宏春、余婷、余先兵、朱景秀、楊金凱的行政復議請求。

如不服本決定，可以自收到行政復議決定書之日起15日內，依法向有管轄權的人民法院提起行政訴訟。

豐都縣人民政府

2024年12月11日

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