豐都縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域公共收益管理的通知

豐都住建發(fā)〔2025〕99號(hào)

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，各業(yè)主委員會(huì)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為規(guī)范全縣物業(yè)管理區(qū)域公共收益的管理，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我縣物業(yè)管理工作實(shí)際，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、公共收益范圍

公共收益，是指利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除合理成本（經(jīng)營(yíng)所需設(shè)施設(shè)備、法定稅收、能耗等直接成本）和管理服務(wù)費(fèi)用（含人工）后的收益，主要包括：

（一）依法利用物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主共有的房屋進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；

（二）利用業(yè)主共有道路、公共場(chǎng)地停放車輛產(chǎn)生的收入；（三）利用業(yè)主共有場(chǎng)地、燈箱、單元門、外墻等設(shè)置戶外廣告以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告產(chǎn)生的收入；

（四）利用小區(qū)公共場(chǎng)地開展商業(yè)活動(dòng)及投放快遞柜、凈水機(jī)、自動(dòng)售賣機(jī)等設(shè)施產(chǎn)生的收入；

（五）對(duì)通信運(yùn)營(yíng)商設(shè)立的通信設(shè)施設(shè)備等所收取的占用場(chǎng)地費(fèi)用；

（六）處置經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值等產(chǎn)生的收入；

（七）相關(guān)單位支付的歸全體業(yè)主共有的違約金、賠償金等；

（八）公共收益利息收入；

（九）其他依法屬于全體業(yè)主的收入。

二、公共收益歸屬

全體業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有；部分業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生公共收益歸該部分業(yè)主共有。

公共收益分配事項(xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）中就物業(yè)服務(wù)人提取合理成本的扣除標(biāo)準(zhǔn)、扣除方式等作出約定。

三、公共收益管理

（一）經(jīng)營(yíng)管理。業(yè)主大會(huì)成立前，臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同有相關(guān)約定的，物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)約定作為管理主體代為管理住宅小區(qū)公共收益。臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同未作約定的，可由臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的物業(yè)自管小組或者居（村）民委員會(huì)作為公共收益經(jīng)營(yíng)管理主體；在物業(yè)自管小組或者居（村）民委員會(huì)監(jiān)督下，征求業(yè)主意見并形成業(yè)主共同決定后，也可由物業(yè)服務(wù)人作為經(jīng)營(yíng)管理主體；未依法征得業(yè)主同意的，物業(yè)服務(wù)人不得擅自利用業(yè)主的共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)成立后，利用業(yè)主的共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、公共收益的分配、使用和管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)合同中作出約定。決定利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、決定公共收益的使用和管理有關(guān)事項(xiàng)的，須由符合民法典規(guī)定比例的業(yè)主表決通過(guò)。業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)自管小組經(jīng)營(yíng)管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理。委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)的，委托經(jīng)營(yíng)期限原則上不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限；業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)自管小組經(jīng)營(yíng)的，授權(quán)經(jīng)營(yíng)期限原則上不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)自管小組任期。

委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理的，物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括共有部分經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財(cái)務(wù)審計(jì)、使用范圍和使用限額等內(nèi)容。

（二）賬目管理。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)公共收益賬戶。

業(yè)主大會(huì)成立前且臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同約定或者依法征求業(yè)主意見同意由物業(yè)服務(wù)人代為經(jīng)營(yíng)、管理小區(qū)公共收益的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝婚_設(shè)小區(qū)公共收益專用賬戶，不得將公共收益與企業(yè)其他收支合用一個(gè)賬戶，賬戶名稱應(yīng)當(dāng)為“**小區(qū)公共收益專戶”。

業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)備案通知書或者成立證明、以業(yè)主大會(huì)名義向銀行金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)公共收益賬戶，賬戶名稱應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)備案通知書或者成立證明記載的名稱保持一致。不得以任何個(gè)人、其他單位或者組織名義開設(shè)公共收益專戶。業(yè)主大會(huì)公共收益賬戶由業(yè)主委員會(huì)管理；業(yè)主大會(huì)決定委托其他主體管理的，從其決定。

未開設(shè)公共收益專用賬戶的，物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)建專戶；以業(yè)主委員會(huì)名義申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)重設(shè)賬戶并將公共收益資金轉(zhuǎn)入業(yè)主大會(huì)公共收益賬戶。

公共收益經(jīng)營(yíng)管理主體應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)公共支出事項(xiàng)進(jìn)行審核、支付、記賬，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的公共收益經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，每半年定期向全體業(yè)主公示。鼓勵(lì)委托第三方代理會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施公共收益的代理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)。

（三）直接交存。業(yè)主大會(huì)成立前或未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，在物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下公共收益經(jīng)營(yíng)管理主體將公共收益按年度存入所在小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。

1.交存范圍。物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)對(duì)公共收益的用途和分配方案等有約定或決定的，按照約定或決定執(zhí)行；未約定或決定的：2020年4月30日前的公共收益，在扣除合理成本和管理服務(wù)費(fèi)用后，剩余的公共收益全部交存至所在小區(qū)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶；2020年5月1日之后的公共收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在公共收入扣除合理成本后的收益中提取不超過(guò)百分之三十的管理服務(wù)費(fèi)用，剩余的收益歸業(yè)主所有，全部交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。

2.交存主體。公共收益經(jīng)營(yíng)管理主體作為交存主體，向縣住房保障事務(wù)中心申請(qǐng)，將公共收益交存至所在小區(qū)開設(shè)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。

3.交存時(shí)間。當(dāng)年產(chǎn)生的公共收益應(yīng)于次年3月31日之前完成交存。

4.交存流程。（1）審核。交存主體將公共收益收支明細(xì)表、公共收益補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金的分配方案，報(bào)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）進(jìn)行審核。（2）公示。交存主體將經(jīng)審核的有關(guān)資料在小區(qū)“三亮三即時(shí)”公示牌上進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7日。（3）申請(qǐng)。由交存主體向縣住房保障事務(wù)中心申請(qǐng)，并提交資料。（4）交存。由交存主體將公共收益交存至物業(yè)所在小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。

（四）自行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，決定自行管理公共收益的小區(qū)，在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導(dǎo)監(jiān)督下召開業(yè)主大會(huì)決定；公共收益經(jīng)營(yíng)主體自行管理期間，公共收益的經(jīng)營(yíng)和收支賬目要嚴(yán)格執(zhí)行公共收益經(jīng)營(yíng)管理和賬目管理相關(guān)規(guī)定。

四、公共收益用途

公共收益，主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時(shí)，公共收益應(yīng)當(dāng)首先補(bǔ)足物業(yè)專項(xiàng)維修資金。也可用于全體業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。

（一）公共收益一般可以用于以下情形：

1.補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

2.電梯、照明、消防、監(jiān)控、水泵、防雷裝置、電動(dòng)自行車充電設(shè)施、綠地、道路、屋頂、外墻等共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新、改造費(fèi)用；

3.業(yè)主大會(huì)決定的給予業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)有關(guān)人員及聘請(qǐng)的專職工作人員報(bào)酬或者補(bǔ)貼；

4.委托第三方開展評(píng)估鑒定、財(cái)務(wù)審計(jì)、招標(biāo)代理等費(fèi)用；

5.房屋及共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)、體檢費(fèi)用；

6.電動(dòng)自行車充電設(shè)施、智能安防設(shè)施、文體設(shè)施等業(yè)主共有設(shè)施設(shè)備增設(shè)費(fèi)用；

7.經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定抵扣應(yīng)當(dāng)由業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用；

8.業(yè)主大會(huì)決定的其他用途或者支出。

（二）下列費(fèi)用不得從公共收益中列支：

1.依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

2.依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

3.應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

4.根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

5.業(yè)主大會(huì)決定不得列支的其他情形。

任何單位、組織或者個(gè)人不得違法違規(guī)侵占公共收益。

五、公共收益使用程序

（一）用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金的公共收益，使用流程參照物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用規(guī)定執(zhí)行。

（二）自行管理的公共收益，由業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主大會(huì)決定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定使用。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)將扣除合理成本和管理服務(wù)費(fèi)用后的業(yè)主共有公共收益優(yōu)先用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約中或者物業(yè)管理委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)在依法征得業(yè)主同意后，可依法采取一次性授權(quán)的方式，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)自管小組等行使一定額度內(nèi)公共收益使用的決策權(quán)力，明確授權(quán)使用的情形、條件、額度和程序。

因疫情、自然災(zāi)害、入住率低等多種原因短期內(nèi)無(wú)法成功召開業(yè)主大會(huì)，又急需使用公共收益除險(xiǎn)清患的，如各行業(yè)主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）認(rèn)定存在安全隱患的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第98條之規(guī)定，召開聯(lián)席會(huì)議決議公共收益的使用，聯(lián)席會(huì)議決議須公示五日，聯(lián)席會(huì)議決議公示期內(nèi)無(wú)專有部分面積占比20%以上業(yè)主共同書面反對(duì)意見則實(shí)施聯(lián)席會(huì)議決議。

（三）對(duì)公共收益的收支情況，由經(jīng)營(yíng)主體長(zhǎng)期公示，公示載體為：小區(qū)公告欄及業(yè)主微信群/智慧物業(yè)平臺(tái)，原則上于每年1月底、7月底前將上一期公共收益收支明細(xì)（支出項(xiàng)應(yīng)說(shuō)明用途）、經(jīng)營(yíng)合同清單等進(jìn)行公示，公示期不少于三十日。

六、公共收益移交

（一）業(yè)主大會(huì)成立并開設(shè)業(yè)主大會(huì)公共收益賬戶后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定及時(shí)將公共收益從企業(yè)建立的小區(qū)公共收益專用賬戶轉(zhuǎn)入至業(yè)主大會(huì)公共收益賬戶，不得以業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕轉(zhuǎn)賬。

（二）公共收益經(jīng)營(yíng)管理主體發(fā)生變更的，物業(yè)服務(wù)人或者任期屆滿的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)自管小組等原管理單位應(yīng)當(dāng)在合同到期或者任期屆滿前十日內(nèi)，將公共收益、經(jīng)營(yíng)收支賬目、印章、相關(guān)憑證等資料完整移交給任期內(nèi)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)自管小組。無(wú)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)自管小組的，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，移交物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)代為暫時(shí)保存，待新一屆業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)自管小組產(chǎn)生、組建后，由居（村）民委員會(huì)與其進(jìn)行移交。

七、公共收益指導(dǎo)監(jiān)督

（一）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)成立或者召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)籌備組或者組織者在草擬、修訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約中，明確公共收益獲取收益范圍、歸屬分配、管理方式、收益用途、賬目公布制度、財(cái)務(wù)監(jiān)管、審計(jì)審價(jià)制度等內(nèi)容，依法提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決同意。

（二）鼓勵(lì)將“業(yè)主委員會(huì)管理的公共收益收入、支出由居（村）民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)”寫入業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約。

（三）委托給物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理的，業(yè)主委員會(huì)或者臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的物業(yè)自管小組、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)議事規(guī)則、管理規(guī)約、合同約定等加強(qiáng)對(duì)公共收益的監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定、約定情形的，應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)人限期整改，按照合同約定進(jìn)行處置。

（四）業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出約定的，業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用在公共收益中列支。

引導(dǎo)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)公共收益審計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行約定，包括但不限于：首屆業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管期間公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)；經(jīng)營(yíng)管理主體發(fā)生變更的，移交前對(duì)原主體管理期間公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)；業(yè)主委員會(huì)屆滿或者解散，以及業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)人離任、離職時(shí)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。

審計(jì)結(jié)果出來(lái)后，公共收益經(jīng)營(yíng)管理主體應(yīng)當(dāng)于六十日內(nèi)將審計(jì)報(bào)告和整改情況在小區(qū)物業(yè)管理處、公告欄等物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于十五日。鼓勵(lì)在業(yè)主微信群、相關(guān)物業(yè)信息平臺(tái)等多種渠道同步進(jìn)行公示。

（五）利用業(yè)主的共有部分經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收益應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得擅自改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途，不得妨礙業(yè)主和物業(yè)使用人正常使用物業(yè)，不得影響物業(yè)使用安全。

（六）擅自利用業(yè)主的共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）移交縣城管執(zhí)法支隊(duì)依法查處。未按規(guī)定或者約定進(jìn)行公共收益收支情況公示和財(cái)務(wù)審計(jì)，以及任期屆滿或者合同到期未按規(guī)定移交公共收益的，依法責(zé)令限期整改。對(duì)物業(yè)服務(wù)人逾期未整改的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）移交縣住房城鄉(xiāng)建委記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案。對(duì)業(yè)主委員會(huì)逾期未整改的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）將有關(guān)情況公告全體業(yè)主；侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷；情節(jié)嚴(yán)重的，可以由居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會(huì)對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行決議。侵占公共收益等涉嫌違法犯罪的，及時(shí)將線索移送公安機(jī)關(guān)。

八、其他事項(xiàng)

（一）爭(zhēng)議處理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上業(yè)主書面對(duì)公共收益收支情況提出異議的，可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)決定，在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導(dǎo)監(jiān)督下，委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)（審計(jì)費(fèi)用經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意可從公共收益支出。無(wú)業(yè)主大會(huì)決議的由提出異議業(yè)主先行承擔(dān)，審計(jì)發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，由責(zé)任主體承擔(dān)并賠償損失），也可以申請(qǐng)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主或物業(yè)企業(yè)對(duì)決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起訴訟。

（二）本通知自發(fā)布之日起施行。

      附件：1.豐都縣公共收益交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)表

                      2.豐都縣物業(yè)管理區(qū)域公共收益會(huì)計(jì)核算指引

附件1

附件2

豐都縣物業(yè)管理區(qū)域公共收益會(huì)計(jì)核算指引

第一部分  總說(shuō)明

一、為進(jìn)一步規(guī)范我縣住宅小區(qū)公共收益的歸集、使用和管理，充分保障業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定和有關(guān)文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本指引。

二、公共收益的會(huì)計(jì)核算采用復(fù)式記賬法。

三、公共收益的會(huì)計(jì)要素包括資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)、收入和支出。

四、公共收益的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)劃分會(huì)計(jì)期間，分期結(jié)算賬目和編制經(jīng)營(yíng)收支報(bào)表。會(huì)計(jì)期間的起訖日期采用公歷制。

五、公共收益的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)遵循下列基本原則：

（一）公共收益的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，如實(shí)反映公共收益的收支情況等信息，保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠、內(nèi)容完整。

（二）公共收益的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)采用規(guī)定的會(huì)計(jì)政策，確保會(huì)計(jì)信息口徑一致、相互可比。

（三）公共收益的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行，不得提前或者延后。

六、公共收益相關(guān)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)檔案管理以及內(nèi)部控制等，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》及國(guó)家有關(guān)內(nèi)部控制規(guī)范等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

第二部分  會(huì)計(jì)科目名稱和編號(hào)

第三部分  會(huì)計(jì)科目入賬說(shuō)明

一、資產(chǎn)類

1001.現(xiàn)金 本科目核算公共收益現(xiàn)金的各種收入和支出，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“現(xiàn)金日記賬”，根據(jù)收付款憑證，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐筆登記。每日終了，應(yīng)當(dāng)計(jì)算當(dāng)日的現(xiàn)金收入合計(jì)額、現(xiàn)金支出合計(jì)額和結(jié)余額，將結(jié)余額與實(shí)際庫(kù)存額核對(duì)。

1002.銀行存款 本科目核算公共收益賬戶銀行存款的各種收入和支出，應(yīng)當(dāng)按照開戶銀行、存款種類等，分別設(shè)置“銀行存款日記賬”，由出納人員根據(jù)收付款憑證，按照業(yè)務(wù)的發(fā)生順序逐筆登記，每季度終了應(yīng)結(jié)出余額。

二、負(fù)債類

2001.其他應(yīng)付款 本科目核算的是指與公共收益賬戶暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，如應(yīng)付租入固定資產(chǎn)和包裝物的租金、存入保證金等。

三、凈資產(chǎn)類

3001.累計(jì)結(jié)余 本科目是反映每個(gè)核算周期末公共收益的結(jié)余情況，每個(gè)核算周期應(yīng)將所有的收入及支出結(jié)轉(zhuǎn)到本科目。

四、收入類

4001 共有部分經(jīng)營(yíng)收入

4001-1.房屋租賃收入是指出租業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)用房所取得的收入。

4001-2.公共停車泊位收入是指利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共停車位、占用公共道路和場(chǎng)地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車臨時(shí)停車位所取得的收入。

4001-3.廣告位收入是指利用業(yè)主共有場(chǎng)地、燈箱、單元門、外墻等設(shè)置戶外廣告以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告所取得的收入。

4001-4.擺攤設(shè)點(diǎn)收入是指在利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部位用于擺攤設(shè)點(diǎn)所取得的收入。

4001-5.快遞柜、凈水機(jī)、自動(dòng)售賣機(jī)等場(chǎng)地收入指利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部位設(shè)置快遞柜、凈水機(jī)、自動(dòng)售賣機(jī)等所取得的收入。

4001-6.移動(dòng)通信設(shè)施場(chǎng)地收入是指利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部位設(shè)置移動(dòng)通信設(shè)施所取得的收入。

4001-7.設(shè)備殘值收入就指處置經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值等所取得的收入。

4001-8.其他收入是指除1到7項(xiàng)之外利用共有部位經(jīng)營(yíng)所取得的收入，須注明具體收入內(nèi)容。

4001-9.利息收入是指上述1到8項(xiàng)收入總和在報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生的利息總額。

五、成本類

5001 公共收益經(jīng)營(yíng)管理成本

經(jīng)營(yíng)管理成本是指因取得經(jīng)營(yíng)收入而直接或間接發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。包括委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)營(yíng)兩種情形。其中：

5001-1.物業(yè)服務(wù)人提取的合理成本是指委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)的，依據(jù)合同約定支付物業(yè)服務(wù)人合理成本的費(fèi)用。

5001-2.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是指業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)營(yíng)時(shí)，在取得經(jīng)營(yíng)收入的過(guò)程中直接或間接發(fā)生有關(guān)費(fèi)用支出，如人工費(fèi)、材料費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等。

5001-3.稅費(fèi)是指業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)營(yíng)時(shí)，按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在取得經(jīng)營(yíng)收入的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。

六、支出類

6001 公共收益支出

6001-1.補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金是指將業(yè)主共有的公共收益按照業(yè)主專有部分面積所占比例分配并存入到住宅專項(xiàng)維修資金專戶的分戶賬。

6001-2.共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新與改造費(fèi)用是指根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《管理規(guī)約》等規(guī)定，用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新與改造的產(chǎn)生的費(fèi)用支出。

6001-3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)是指按照管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約約定，按比例提取用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作所需的通訊費(fèi)、紙張費(fèi)、郵遞費(fèi)等日常辦公費(fèi)用。

6001-4.人員報(bào)酬是指業(yè)主大會(huì)決定給予業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)有關(guān)人員及聘請(qǐng)的專職工作人員報(bào)酬或者補(bǔ)貼。

6001-5.第三方委托費(fèi)用是指委托第三方開展評(píng)估鑒定、財(cái)務(wù)審計(jì)、招標(biāo)代理等費(fèi)用。

6001-6.房屋保險(xiǎn)、體檢費(fèi)用是指支付房屋及共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)、體檢費(fèi)用。

6001-7.設(shè)施設(shè)備增設(shè)費(fèi)用是指增設(shè)全體業(yè)主共有的電動(dòng)自行車充電設(shè)施、智能安防設(shè)施、文體設(shè)施等設(shè)施設(shè)備費(fèi)用。

6001-8.抵扣物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)用是根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定支付應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用。

6001-9.其他支出是指除上述1到8項(xiàng)之外所產(chǎn)生的支出，須注明支出內(nèi)容。